作者:重重
近日,接連有兩個(gè)朋友問(wèn)起我,說(shuō)區(qū)分不清楚出租、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)到底應(yīng)該如何繳納增值稅?想知道出租、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)歸屬于增值稅哪個(gè)稅目?稅率或征收率如何確定?小規(guī)模納稅人是否可以享受支持復(fù)工復(fù)業(yè)增值稅優(yōu)惠政策?下面我就將出租土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅政策進(jìn)行一下系統(tǒng)梳理。

一、出租土地使用權(quán)
(一)稅目
現(xiàn)代服務(wù)——租賃服務(wù)(不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù))
財(cái)稅[2016]47號(hào) :納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用,按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。
(二)計(jì)稅方法
適用9%稅率或5%的征收率。
1.一般納稅人:
(1)出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn):
①可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,征收率為5%。
②可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,稅率為9%。
(2)出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn):適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,稅率為9%。
2.小規(guī)模納稅人
單位和個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn),征收率為5%。
(三)是否可以享受支持復(fù)工復(fù)業(yè)增值稅優(yōu)惠政策?
稅收政策:財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第13號(hào):自2020年3月1日至5月31日,對(duì)湖北省增值稅小規(guī)模納稅人,適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入,免征增值稅。除湖北省外,其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人,適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入,減按1%征收率征收增值稅。
財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第24號(hào):《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于支持個(gè)體工商戶復(fù)工復(fù)業(yè)增值稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第13號(hào))規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策實(shí)施期限延長(zhǎng)到2020年12月31日。
小規(guī)模納稅人2020年3-12月份出租“土地使用權(quán)”,適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,征收率為5%,不可以享受減按1%征收率征收增值稅的稅收優(yōu)惠政策。
二、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
(一)稅目
無(wú)形資產(chǎn)—自然資源使用權(quán)(土地使用權(quán))
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按照銷售無(wú)形資產(chǎn)-自然資源使用權(quán)(土地使用權(quán))繳納增值稅。
(二)計(jì)稅方法
適用9%稅率、3%征收率、差額征稅5%征收率。
1.納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán):
財(cái)稅[2016]47號(hào) :納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
(1)納稅人選擇差額計(jì)稅:對(duì)于2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人,也無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè),均可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,并且可差額繳納增值稅,按照5%的征收率計(jì)算繳納;
(2)納稅人不選擇差額計(jì)稅:按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全額征收增值稅。
①一般納稅人:稅率為9%稅率。
②小規(guī)模納稅人:征收率為3%征收率。
2. 非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得本文鏈接
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