作者：李子園

管清友對(duì)話賈康：公眾對(duì)房產(chǎn)稅有誤解，以為通過房產(chǎn)稅打壓房?jī)r(jià)

騰訊財(cái)經(jīng)訊 12月8日晚，由騰訊新聞、騰訊財(cái)經(jīng)與如是金融研究院獨(dú)家合作的直播節(jié)目《老友記》第六期開播，直播中經(jīng)濟(jì)學(xué)家、如是金融研究院院長(zhǎng)管清友和華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康共同探討了《房產(chǎn)稅呼之欲出，未來該持有哪些核心資產(chǎn)？》

近期在網(wǎng)上因深圳某網(wǎng)紅樓盤在搖號(hào)過程中出現(xiàn)的“萬人搶房”、“眾籌打新”情況而掀起一波關(guān)于房產(chǎn)稅將要來了的熱烈討論，甚至還出現(xiàn)傳言說房產(chǎn)稅已經(jīng)到來，已進(jìn)入實(shí)施階段。同時(shí)在疫情的催化下，雖然國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)率先恢復(fù)到疫前水平，但零利率、負(fù)利率時(shí)代卻是最終歸宿，未來該持有什么核心資產(chǎn)來保值升值？

對(duì)此，在直播中，兩位專家從房產(chǎn)稅在市場(chǎng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的作用，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅與貧富差距的關(guān)系，房地產(chǎn)稅的降溫功能以及到未來的政策啟示等，進(jìn)行了深入的探討。

以下為直播實(shí)錄（精簡(jiǎn)）：

房產(chǎn)稅不是為了打壓房?jī)r(jià)，但客觀上有這樣的作用

管清友：最近一個(gè)深圳豪宅樓盤搖號(hào)過程當(dāng)中，出現(xiàn)“萬人搶房”、“眾籌打新”的情況，其實(shí)這種情況不光是在深圳，在上海也出現(xiàn)了。由于一二手房的價(jià)格倒掛，一手房、甚至很多房子出現(xiàn)了日光盤，深圳表示會(huì)貫徹落實(shí)房住不炒的定位。房產(chǎn)稅目前來看是不是真的要來了？

賈康：這輪估計(jì)也沒有什么特別切實(shí)的依據(jù)，但其實(shí)從現(xiàn)在中央要求深圳打造社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)先行示范區(qū)的戰(zhàn)略部署來說，可以設(shè)想深圳應(yīng)該有在改革方面敢為人先、擴(kuò)大試點(diǎn)這樣一種方案的研究。至少要考慮如果在全國(guó)做社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)完善體制的示范區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上怎樣對(duì)接市場(chǎng)的供需機(jī)制，來用經(jīng)濟(jì)手段為主優(yōu)化調(diào)控：是不是要用房地產(chǎn)稅這樣的一個(gè)經(jīng)濟(jì)手段作為政策工具。

管清友：普通社會(huì)公眾對(duì)于房產(chǎn)稅有諸多誤解，現(xiàn)在基本上分成兩種觀點(diǎn)，一種是要通過房產(chǎn)稅把房?jī)r(jià)徹底摁住。另外一種，從學(xué)術(shù)界共識(shí)度很高，房產(chǎn)稅主要還是解決中央、地方的財(cái)稅關(guān)系。主要不是為了打壓房?jī)r(jià)，但是客觀上有這樣的作用?，F(xiàn)在從我們財(cái)稅架構(gòu)，中央、地方財(cái)稅關(guān)系上來講，出臺(tái)房產(chǎn)稅的緊迫性到底有多高？

賈康：這是好幾個(gè)維度。上海、重慶兩地的試點(diǎn)有人說沒有起到什么樣的效果。這個(gè)說法非常的皮相：這個(gè)認(rèn)識(shí)框架之所以錯(cuò)誤，是沒有理解經(jīng)濟(jì)生活中間某一個(gè)具體指標(biāo)影響因素是多重的。反過來說，如果上海、重慶沒有改革試點(diǎn)，那么它的房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度會(huì)不會(huì)比現(xiàn)在看到的更高？比如說重慶在試點(diǎn)方案里比上海更激進(jìn)一些，它動(dòng)了存量，但是只動(dòng)了最高端的獨(dú)立花園別墅，當(dāng)?shù)貑?dòng)試點(diǎn)的時(shí)候只有幾千套這種獨(dú)立花園別墅，但對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)上的影響卻不能低估。它在預(yù)期方面對(duì)于供需雙方都會(huì)產(chǎn)生一個(gè)在市場(chǎng)降上低熱度的作用。

另一個(gè)重要的維度，對(duì)于宏觀體制要有一個(gè)間接調(diào)控，財(cái)政的間接調(diào)控需要依托分稅制，分稅制才能對(duì)接社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)。把中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善，分稅制改革的推進(jìn)、深化必然要解決怎么在省以下把分稅制加以落實(shí)的問題，而省以下必須有地方稅的體系，才能談得到分稅制深化改革任務(wù)的實(shí)現(xiàn)問題。這是一個(gè)全局戰(zhàn)略性的問題，它的意義就要充分的認(rèn)識(shí)了，地方稅體系建設(shè)，地方政府職能合理的轉(zhuǎn)變，顯然與房產(chǎn)稅是有機(jī)聯(lián)系的。

第三個(gè)維度，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我們的分析都可以表明，在地方稅體系里面，房地產(chǎn)稅是非常有希望，在未來培養(yǎng)成為大宗、穩(wěn)定、年年都有的收入來源的，而且跟地方政府轉(zhuǎn)變職能聚焦于公共服務(wù)這樣的機(jī)制是內(nèi)嵌的，也是在實(shí)際生活中間又加上了優(yōu)化收入分配和財(cái)產(chǎn)配置非常重要的制度建設(shè)功能。你有豪宅，多套房，更多占用不動(dòng)產(chǎn)資源的人，按照國(guó)庫能力給國(guó)庫多做貢獻(xiàn)，這當(dāng)然是優(yōu)化收入在分配，而且是促進(jìn)社會(huì)和諧的，也符合整個(gè)人類文明的現(xiàn)代稅制意義上的，適當(dāng)?shù)耐捣剩缓笕パa(bǔ)瘦。

第四個(gè)維度，房產(chǎn)稅以后如果真的能落地，在社區(qū)、地方基層層面會(huì)催化我們社會(huì)成員公眾參與的意識(shí)，催化和倒逼從基層社區(qū)開始的法制化、民主化。

房產(chǎn)稅不是能不能開征的問題，而是怎么合理開征的問題

管清友：房地產(chǎn)稅確實(shí)是有它的必要性，從推出稅種來講，主要還是基于調(diào)整中央和地方的財(cái)稅關(guān)系，甚至財(cái)政關(guān)系。很多人說到中國(guó)的土地制度，我們是城市土地國(guó)有制，農(nóng)村土地是集體所有制，這種土地性質(zhì)可能會(huì)遲滯和阻礙房產(chǎn)稅的出臺(tái)。

賈康：國(guó)際上有房地產(chǎn)稅，但國(guó)際上是土地私有制，中國(guó)所有的建成區(qū)，土地非常明確都是國(guó)有的。自己的住房有房產(chǎn)證，但是房產(chǎn)證講的是房子，底下的地皮只有使用權(quán)，沒有最終產(chǎn)權(quán)。實(shí)際上，國(guó)際上并不是只有土地私有制，比如說最典型的，工業(yè)革命發(fā)祥地、老牌資本主義國(guó)家英國(guó)，它的土地有私有的，也有不同層級(jí)的公有。有最高層級(jí)國(guó)家所有，也有地方政府所有，也有共同團(tuán)體所有。

它大致在最終產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的關(guān)系當(dāng)中分兩個(gè)類型，一種是Freehold（永久產(chǎn)權(quán)），這個(gè)就是不用講什么情況，房產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的主人就是下面地皮的主人，另外一種叫做Leasehold（租賃權(quán)），講的是要簽一個(gè)契約和協(xié)議，通過簽協(xié)議才持有這樣的一個(gè)住房下面地皮。

從理論上當(dāng)然也可以做一些分析，就是最終所有權(quán)和使用權(quán)是可以相對(duì)分離的，它不妨礙在相對(duì)分離的情況下，仍然能夠維持資源配置里面的合理性，80年代初期國(guó)有企業(yè)在實(shí)際生活中間是有自己相對(duì)獨(dú)立物質(zhì)利益的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體，要參加公平競(jìng)爭(zhēng)就必須讓國(guó)有企業(yè)跟其他企業(yè)一樣接受所得稅這個(gè)法律的調(diào)節(jié)，這才能發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下同樣可以說，雖然你現(xiàn)在的地皮上面我們所有的建成區(qū)最終土地所有權(quán)是國(guó)家公有的。但是在公有地皮上面拿到使用權(quán)的主體所擁有的住房所有主人，有自己相對(duì)獨(dú)立的物質(zhì)利益，如果經(jīng)過規(guī)范的立法程序，認(rèn)為對(duì)這種獨(dú)立的物質(zhì)利益需要做一些必要的調(diào)節(jié)的話，我們通過立法就可以開征這種調(diào)節(jié)它的房地產(chǎn)稅了。按照這樣的基本點(diǎn)就不是說能不能開征的問題，而是怎么合理開征的問題，這是要進(jìn)一步讓大家形成基本共識(shí)的一個(gè)大前提。

集體土地所有制，我認(rèn)為在實(shí)際生活中是越來越不能真正貫徹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的透明和規(guī)范原則的，越來越帶有扭曲可能性的概念，集體是整個(gè)社會(huì)里的少數(shù)人，一群人。這群人的邊界是不斷在變的，而且在地皮方面受到自然資源的限制，人員變動(dòng)的時(shí)候，地皮帶不走。這一個(gè)村里是一個(gè)集體，里面的大姑娘嫁到外面去了，能帶走一塊地皮嗎？帶不走，這樣的邊界非常模糊，很難處理的事情，在實(shí)際生活中越來越成為解不開的死結(jié)。

農(nóng)村跟城市以后要一體化，打通了以后要素要無壁壘流動(dòng)，這個(gè)難題怎么解決？深圳已經(jīng)具備了大前提，它在前面抓住一個(gè)時(shí)機(jī)，通過特區(qū)的立法環(huán)境，中央給它的彈性，它把轄區(qū)之內(nèi)所有的土地都?xì)w到一個(gè)國(guó)有平臺(tái)上，就是通過深圳自己的法律規(guī)定，深圳不存在集體土地了。但是土地的使用權(quán)可以在市場(chǎng)上按照規(guī)則，在公平競(jìng)爭(zhēng)中間交易，這預(yù)示著中國(guó)以后在土地問題上一個(gè)解決，兩種所謂公有制之間總是扯不清楚糾結(jié)的前景，給我們一個(gè)重要的未來思路的啟示。

70年后產(chǎn)權(quán)到期就收“證照費(fèi)”

管清友：最近《民法典》開始實(shí)施，但實(shí)際上是留了一個(gè)口子，如果那個(gè)時(shí)候，比如說房地產(chǎn)稅已經(jīng)實(shí)施了，70年產(chǎn)權(quán)又到期了。您猜測(cè)那個(gè)時(shí)候城市一般的普通城市居民，他們會(huì)以一種什么形式，會(huì)補(bǔ)交一筆費(fèi)用，是特別的房產(chǎn)稅，還是自動(dòng)續(xù)期，最有可能性是哪種情景？

賈康：在《民法典》之前，《物權(quán)法》就給了地皮之上有房產(chǎn)證的主體怎么認(rèn)識(shí)房子坐落在的那個(gè)地皮上的關(guān)系有了一個(gè)他們的標(biāo)準(zhǔn)化的概念，叫做它擁有這個(gè)地皮的用意物權(quán)，房子坐落在這個(gè)地皮上，地皮的最終產(chǎn)權(quán)不在他手里，他只有使用權(quán)。但是他有了這個(gè)地皮的用益物權(quán)，按照期限有了一個(gè)到期的問題，到期以后應(yīng)該有一般情況下的續(xù)期處理，一般情況下叫自動(dòng)續(xù)期，或者辦一個(gè)手續(xù)，按照續(xù)期來說完成一個(gè)展期的認(rèn)證。

最符合一般社會(huì)成員認(rèn)為公平可接受的辦法，那就是一個(gè)證照費(fèi)，就好像說我們辦結(jié)婚，取得一個(gè)結(jié)婚證的時(shí)候要出點(diǎn)工本費(fèi)、證照費(fèi)，那個(gè)時(shí)候用益物權(quán)的續(xù)期和展期我認(rèn)為就收這個(gè)費(fèi)就可以了。但是有一個(gè)附加上的說法，如果國(guó)家處于公共利益有特別的需要的話，是可以考慮把土地使用權(quán)收回的，并不一定非要70年后，有必要的時(shí)候，不到70年也存在著收權(quán)的權(quán)利空間，但是無論是到期收回，還是不到期收回，都應(yīng)該有必要的補(bǔ)償。

房產(chǎn)稅要從高端調(diào)節(jié)，不是征收對(duì)象不分區(qū)別一起都來

管清友：房地產(chǎn)稅是解決中央和地區(qū)財(cái)稅關(guān)系重要的一環(huán)，那么就不是只為了所謂抑制房?jī)r(jià)，而是需要政府和征稅主體之間形成一種共識(shí)，比較好的狀態(tài)是既解決中央和地方的財(cái)政關(guān)系，至少是部分解決，同時(shí)又能夠通過稅收的手段去調(diào)節(jié)所謂的收入分配差距，特別是貧富差距，中國(guó)居民又主要體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)和住房上。

重慶和上海試點(diǎn)的意義可能給了未來房產(chǎn)稅的推出一個(gè)很重要的啟示，基于高端的房產(chǎn)、豪宅，讓富人群體多交一點(diǎn)稅，能夠把這部分稅拿在手里以后，通過二次分配補(bǔ)償?shù)剿^中產(chǎn)階層，以及中產(chǎn)階層以下的群體，形成這個(gè)共識(shí)可能是推出房產(chǎn)稅非常重要的基礎(chǔ)。主要是著力于、把這部分稅收要讓它起到解決分配差距的問題，解決分配問題是不是房地產(chǎn)稅也應(yīng)該承擔(dān)著一個(gè)功能？

賈康：它還有一個(gè)優(yōu)化收入分配和財(cái)產(chǎn)配置的功能，顯然要從高端調(diào)節(jié)，不是征收對(duì)象上不分區(qū)別一起都來。在實(shí)際生活中間這些年中國(guó)的收入差距在擴(kuò)大，特別是財(cái)產(chǎn)配置，如果按照財(cái)富的經(jīng)濟(jì)系數(shù)來說，存量財(cái)富，這里面最主要是房產(chǎn)。從多角度觀察，中國(guó)住房空置率高也就代表財(cái)產(chǎn)配置里面有這種不當(dāng)?shù)呐で械托У膯栴}，本來中國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中間，土地應(yīng)該更集約利用，但出現(xiàn)了大量的建成的房子空置著這樣一種不利于社會(huì)公共利益最大化的這種扭曲，這都是我們需要通過制度建設(shè)來加以遏制的不良形象，這里面的經(jīng)濟(jì)社會(huì)顯然是非常重要的手段，房地產(chǎn)稅就是經(jīng)濟(jì)手段里面必要的選項(xiàng)。

你多持有房子就會(huì)承擔(dān)稅收，經(jīng)濟(jì)利益會(huì)使人們的動(dòng)機(jī)調(diào)整到算算賬，算算賬的結(jié)果就是可以不拿到自己手里的房子就不用買下來了，這就是減少空置率，這都是在財(cái)產(chǎn)配置方面有優(yōu)化的作用。哪怕自己很富裕，可以買很多套房，但是那個(gè)時(shí)候意識(shí)到持有房子的成本使他不買那么多房子。他把錢放哪呢？很有可能就做更有意義的投資上了，而不是把房子買來空置，等著以后升值再賺錢，這都是正面的效應(yīng)，都是有利于優(yōu)化收入分配和財(cái)產(chǎn)配置的。

我們進(jìn)入到零利率、負(fù)利率只是一個(gè)時(shí)間問題

管清友：未來房地產(chǎn)稅在不同地區(qū)之間應(yīng)該是差異非常大，但總的來說，房地產(chǎn)稅未來會(huì)起到所謂收入分配的這種功能，不同的城市力度是不一樣的。房地產(chǎn)稅是為了解決中央和地方財(cái)政稅收關(guān)系，這是主要的功能。附帶的功能是調(diào)整分配的功能。

第二，房地產(chǎn)稅目前來看，從理論上來講就是所謂土地的不同的所有制，房屋不同的所有權(quán)，并不構(gòu)成房地產(chǎn)稅推出的主要障礙。

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